E’ stimato in circa 2.300.000 euro l’importo complessivo del patrimonio immobiliare del Comune ricadente in centro storico, suscettibile di valorizzazione o dismissione. Un buon patrimonio che l’amministrazione comunale non vuole mantenere nello stato di abbandono in cui versa la gran parte di esso. L’ipotesi è quella di mettere a frutto una azione di recupero e valorizzazione degli immobili mediante l’utilizzo di strumenti competitivi, nel rispetto dei principi di salvaguardia dell’interesse pubblico.
Ha approfondito la materia il consigliere Filippo Frasca che si è occupato del piano di alienazione e valorizzazione degli immobili comunali siti nel centro storico.
Consigliere Frasca, nel predisporre il piano di alienazione e valorizzazione degli immobili comunali a quali rimandi normativi l’amministrazione comunale si è attenuta?
La fonte normativa principale è la legge finanziaria dello Stato che annualmente contiene dei richiami in tal senso. I bilanci dello Stato, delle Regioni e degli Enti locali territoriali possono avere maggiore impulso se in essi possono essere iscritti ed inseriti i benefici economici derivati da azioni amministrative che valorizzano il patrimonio immobiliare o, nel caso di beni non direttamente indispensabili al perseguimento di scopi istituzionali, dalla dismissione di queste potenzialità immobiliari, vincolando il reimpiego delle risorse economiche per esigenze non connesse alla spesa corrente. In particolare un richiamo alla materia è dettato dall’articolo 58 del D.L. 112 del 25 giugno 2008. Va dato merito all’amministrazione Dipasquale di aver concretizzato, con la deliberazione di giunta municipale n. 118 del 1 aprile 2009, l’avvio delle procedure di valorizzazione degli immobili, mai adottate da nessuna giunta municipale in questa città, individuando il primo “piano di alienazione e valorizzazione degli immobili comunali”.
A distanza di alcuni mesi, dopo alcune sedute di commissione e di sopralluoghi (ho approfondito personalmente l’argomento da tempo anche tramite il censimento ed il monitoraggio degli immobili ricadenti in centro storico effettuato l’estate scorsa), oggi in tanti iniziano a rendersi conto dell’importanza di questo atto.
Il Settore Centri Storici ha predisposto un elenco degli immobili comunali ricadenti in centro storico (ben 45) indicando per ogni unità immobiliare l’ubicazione, lo stato di fatto, la potenzialità, la consistenza plano/volumetrica, la quotazione immobiliare approntata dall’agenzia del Territorio di Ragusa e il valore di libero mercato. Che quadro ne è emerso?
Per rispondere a questa domanda bisogna fare un cenno su come sono stati individuati gli immobili da inserire nel “Piano di alienazione e valorizzazione” senza dimenticare che la parola magica è proprio il termine “valorizzazione” del patrimonio.
Fino ad ora non esisteva un censimento preciso e meticoloso del patrimonio immobiliare e non esistevano benefici per l’ente comune se non per qualche affitto. Piuttosto l’improduttività immobiliare ha prodotto e produce costi non indifferenti per la manutenzione e per la salvaguardia dell’incolumità pubblica. Ho iniziato a monitorare tutti gli immobili di proprietà comunale ricadenti in centro storico, facilitato dal fatto che in questa parte della città è stata maggiore l’attenzione investita sul patrimonio immobiliare grazie agli interventi messi in campo con la legge 61/81(esisteva già una elencazione predisposta qualche anno fa). Dai beni immobili del centro storico, per semplice indicazione di legge, sono stati sottratti i beni direttamente indispensabili al perseguimento degli scopi istituzionali (come sedi di scuole, musei, università, uffici comunali), quelli di particolare valenza storica e quegli immobili, anche di uso abitativo, che comunque in questa fase sono soggetti a contratto di affitto o dati in uso ad associazioni o enti. Il resto è formato da piccole unità immobiliari, di cui una parte ruderi, che comunque conservano una loro valenza trattandosi di superfici ricadenti nel centro storico di Ragusa.
Questo gruppo di immobili è stato inserito in un elenco che, votato dal Consiglio Comunale, individua il “piano di alienazione e valorizzazione”.
Emerge un quadro che a prima vista può sembrare scarno di interesse ma il valore potenziale di circa 2,3 milioni di euro è soggetto a certa plusvalenza, determinata dal contesto generale in cui si trovano gli immobili, tutti ricadenti in ambiente a valenza storico architettonica, in una parte della città riconosciuta patrimonio dell’UNESCO.
Sono beni che possono, di conseguenza, attrarre interesse in una logica di mercato, che fino a ieri erano in una condizione di improduttività ed oggi sono al centro di una iniziativa amministrativa, acquisendo, giocoforza, un valore aggiunto. Resta inteso che la percentuale degli immobili inseriti nel piano di alienazione e valorizzazione rappresenta una parte infinitesimale del patrimonio immobiliare del Comune di Ragusa.
Può spiegare come funzionerebbe il meccanismo di dismissione e valorizzazione tramite il coinvolgimento di soggetti economici privati?
Intanto non sarebbe possibile procedere alla alienazione degli immobili singolarmente ma, anche per questioni di convenienza per l’ente, si deve procedere con un piano complessivo di alienazione.
Presto arriverà in consiglio anche il “regolamento per le alienazioni e la valorizzazione degli immobili” che gli uffici preposti con competenza e professionalità stanno provvedendo a redigere; questo per rendere ancor più trasparente la gestione del patrimonio.
La valorizzazione può avvenire attraverso la costituzione di un fondo immobiliare chiuso a carattere etico, in cui il Comune partecipa col proprio patrimonio immobiliare ed istituti di credito, o investitori nel settore, partecipano con liquidità per la ristrutturazione, mettendo in produzione i beni. Dopo la ristrutturazione, l’immobile, divenuto fruibile, è già a rendita attraverso società di gestione che provvedono a determinarne l’utilizzo per scopi turistici o altro.
La creazione del fondo può essere un’occasione irripetibile anche per tanti proprietari di immobili fatiscenti o pericolanti che impossibilitati a realizzare lavori di ristrutturazione per carenza di risorse, e comunque non propensi alla vendita, potrebbero trovare in questa opportunità lo strumento per allocare i propri immobili improduttivi nel fondo, partecipandovi con quota capitale corrispondente al valore del bene immobile. In un solo colpo si potrebbe cambiare volto a Ragusa Ibla e ristrutturare tutta la città, procedendo ad adeguare le costruzioni alle norme antisismiche.
Un inciso va fatto per gli immobili sottostanti a via del Mercato, dove il sottoscritto vedrebbe possibile la realizzazione di un vero e proprio villaggio turistico dalle caratteristiche uniche, non rurale ma “barocco”, che si affaccia sulla Vallata del San Leonardo, recuperando un comparto molto suggestivo, allo stato attuale in stato di abbandono.
Quali atti sono già stati predisposti e quali sono i passaggi amministrativi da seguire?
Il primo passo è stato quello di individuare gli immobili comunali, predisponendo un elenco da inserire nel piano.
La delibera di giunta municipale n. 118 del 2009 ha ratificato l’elenco degli immobili ed è stata già sottoposta al voto del Consiglio Comunale, che ha approvato l’atto nella seduta del 25 maggio scorso.
Questo è solo l’inizio dell’iter per l’alienazione o la valorizzazione degli immobili.
Prima si individuano gli immobili e si definisce l’entità del patrimonio immobiliare che costituisce il piano e solo dopo si potrà procedere attivando le varie strategie che diventeranno poi appannaggio di scelte politiche.
Alienare o valorizzare?
Per quel che mi riguarda sono per “alienare lo stretto indispensabile e valorizzare il più possibile”. Le due operazioni sono compatibili e possono coesistere. Un ipotetico fondo immobiliare vedrebbe il Comune mantenere la proprietà degli immobili e, attraverso una società di gestione, recuperare risorse che annualmente possono essere immesse nel bilancio.
Quindi non più passività, ma rendita. Oggi si può affermare che finalmente il primo passo è stato fatto.